Gemäss Gesetz kann der Mieter unter gewissen Voraussetzungen den vereinbarten Anfangsmietzins anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, falls sich der vereinbarte Mietzins als missbräuchlich im Sinne des Gesetzes erweist. Bei Altliegenschaften ist die Missbräuchlichkeit bzw. Angemessenheit des vereinbarten Anfangsmietzinse aufgrund der orts- und quartierüblichen Mietzinse zu prüfen. Gemäss der gesetzlichen Beweislastregel (Art. 8 ZGB) muss der Mieter, der behauptet der vereinbarte Mietzins sei missbräuchlich, dies im Verfahren beweisen.
Gesetzwidrige Verschiebung der Beweispflicht leicht korrigiert
Das Bundesgericht hat aber diese gesetzliche Beweislastregel bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses in vielen Fällen faktisch umgekehrt und dem Vermieter die Beweislast zugeschoben. Das Bundesgericht präzisiert nun, dies gelte nur, wenn der vereinbarte Anfangsmietzins massiv höher ist, als der Mietzins im früheren Mietverhältnis mit dem Vormieter. Zudem genüge es in solchen Fällen, wenn der Vermieter die Orts- und Quartierüblichkeit des Mietzinses aufgrund von Indizien dartun kann. Dies kann er etwa mit einem Privatgutachten und von inoffiziellen Statistiken tun. Auch eine lange Dauer von 15-20 Jahren des Vormietverhältnisses ist zu berücksichtigen.
Hauptproblem der Rechtsprechung noch nicht gelöst
Um die orts- und quartierüblichen Mietzinse zu bestimmen, muss gemäss Verordnung auf die Mietzinse für Wohnräume abgestellt werden, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind. Das Bundesgericht stellt derart hohe Anforderungen an die Detaillierung der Vergleichskriterien, dass der Beweis mit vernünftigem Aufwand nicht erbracht werden kann. Verlangt werden praktisch identische Objekte, was es schlicht nicht gibt. Der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit ist daher heute in aller Regel zum Scheitern verurteilt. Erforderlich ist, dass das Parlament den Vorstoss von aNR Hans Egloff "Beweisbare Kriterien für die Orts- und Quartierüblichkeit der Mieten schaffen" endlich umsetzt. Bereits vor Jahren wurde dieser Vorstoss von den Rechtskommissionen beider Räte überwiesen. Er verlangt mit einfachen Kategorien (wie einfach, gut, sehr gut) und grösseren Bauperioden der Gebäude die Mietobjekte besser vergleichbar zu machen. Auch die Zulassung von branchenetablierten Statistiken sollen zum Nachweis zugelassen werden. Der Nachweis für die ortsüblichen Mietzinsen ist heute für Mieter und Vermieter genau gleich schwierig zu erbringen. Eine gesetzliche Vereinfachung des Beweises würde daher allen dienen: Den Mietern, Vermietern, Schlichtungsbehörden und Gerichten.
Pressekontakt:
HEV Schweiz
Markus Meier, Direktor HEV
Schweiz
Tel.: +41/44/254'90'20
Mobile: +41/79/602'42'47
E-Mail:
Der Hauseigentümerverband Schweiz ist die Dachorganisation der Wohneigentümer und Vermieter in der Schweiz. Der Verband zählt rund 340’000 Mitglieder. Mit unseren über 100 Regional- und Kantonalsektionen sind wir überall nahe bei unseren Mitgliedern – auch bei Ihnen.
Seit über 100 Jahren setzt sich der HEV konsequent für die Förderung und Erhaltung des Wohn- und Grundeigentums ein. Dazu gehören die Eigentumsgarantie, nur so viel Bürokratie wie nötig, wirtschaftlich tragbare Vorschriften sowie massvolle Steuern, Gebühren und Abgaben. Die Mitgliedschaft in einer der grössten Organisationen der Schweiz lohnt sich.
HEV Hauseigentümerverband Schweiz (Firmenporträt) | |
Artikel 'HEV - Mietzinsanfechtung: Bundesgericht korrigiert problematische Rechtsprechung...' auf Swiss-Press.com |
Erster Freizeit-Preisindex: Reisen ist massiv teurer als vor der Pandemie
Comparis.ch AG, 21.05.2024iazzu's Art Feed definiert die sozialen Medien für Kreative neu
iazzu GmbH, 21.05.2024Welttag ohne Tabak: Kinder vor dem Einfluss der Tabakindustrie schützen
Krebsliga Schweiz, 21.05.2024
19:22 Uhr
Millionenteure Boliden im Zürich: «Nächstes Mal bin ich auch ... »
19:01 Uhr
Speicher-Upgrade: Computerworld erklärt und zeigt den Einbau »
18:41 Uhr
WEF-Gründer Klaus Schwab bereitet seinen Rücktritt vor »
18:31 Uhr
WEF-Gründer tritt kürzer: Klaus Schwab leitet Nachfolge ein »
17:31 Uhr
Supermarkt AG: Der grosse Umbau hinter den Migros-Kulissen dürfte ... »
Air Wick Duftspray Freshmatic Max Seide & Lilienfrische
CHF 10.95 statt 17.80
Denner AG
All in One Tabs Duo
CHF 15.90 statt 19.90
Migros-Genossenschafts-Bund
Always Normal Gigapack
CHF 8.40 statt 10.00
Coop-Gruppe Genossenschaft
Barilla
CHF 2.49 statt 3.39
Lidl Schweiz AG
Bell BBQ Pulled Beef
CHF 15.50 statt 22.35
Coop-Gruppe Genossenschaft
Borotalco Deo Roll-on Original
CHF 8.25 statt 11.90
Denner AG
Design, Projekt, Bau
Segelschule, Wassersport
Museum, musée, Café, Theater, théâtre, Marionetten, marionnettes
Nuklearmedizin, Radiodiagnostik, Radio-Therapie
Wasserspender, Wasser
Spitzenweine zu vernünftigen Preisen, Vins & Champages
Dessous, Prêt à porter, Wolford (Schweiz) AG
Pestalozzi-Gruppe, Stahltechnik, Haustechnik, Gebäudehülle
Elektronische Stecker, Elektrotechnische Apparate
Alle Inserate »Aktueller Jackpot: